Gener 2016
Decret llei 1/2016, del 12 de gener, de mesures urgents en matèria urbanística.
El passat 13 de gener es va publicar al Butlletí Oficial de les Illes Balears (d’ara endavant, “BOIB”) el Decret llei 1/2016, de 12 de gener, de mesures urgents en matèria urbanística (d’ara endavant, “Decret llei 1/2016”).
El Decret llei 1/2016 introdueix modificacions a nombrosos textos normatius autonòmics de les Illes Balears, en concret els següents: la Llei 12/2014, de 16 de desembre, agrària de les Illes Balears (d’ara endavant, “Llei 12/2014“); la Llei 8/2012, de 19 de juliol, del turisme de les Illes Balears (d’ara endavant, “Llei 8/2012“); la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l’ordenació urbanística sostenible (d’ara endavant, “Llei 7/2012“); la Llei 2/2014, de 25 de març, d’ordenació i ús del sòl (d’ara endavant, “Llei 2/2014“); la Llei 6/1999, de 3 d’abril, de directrius d’ordenació territorial i de mesures tributàries (d’ara endavant, “Llei 6/1999”), i la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Illes Balears (d’ara endavant, “Llei 6/1997”).
Així mateix, el Decret llei 1/2016 suspèn l’aplicació de nombroses disposicions normatives de la Llei 2/2014, de la Llei 7/2012, de la Llei 6/1997, de la Llei 8/2012, de la Llei 12/2014, i del Decret 39/2015, de 22 de maig, en explotacions agràries preferents de les Illes Balears (d’ara endavant, “Decret 39/2015”) L’al·ludida suspensió es configura com una mesura transitòria, condicionada al fet que el legislador procedeixi a modificar també les disposicions normatives esmentades, fixant-se com a data límit el 31 de desembre de 2017.
D’acord amb el que estableix el preàmbul del Decret llei 1/2016, la situació jurídica davant la qual el Decret llei 1/2016 reacciona és la següent: “Tant a la Llei 2/2014 com a les altres esmentades s’han introduït procediments de caràcter extraordinari i transitori en alguns casos dirigits a legalitzar allò edificat o construït sense autorització, que operen d’acord amb procediments singulars o creats al marge de procediments ordinaris previstos a la normativa de disciplina urbanística regulats ad hoc per la Llei 2/2014. L’existència de procediments extraordinaris, com el de la disposició transitòria desena d’aquesta Llei, possibilita la consolidació de situacions de reversió impossible. Els procediments singulars que s’han anat aprovant han anat dirigits entre altres coses a: habilitar la classificació com a urbans de sòls rústics, fins i tot protegits, que no reuneixen les condicions generals i ordinàries d’aquella categoria de sòl; permetre la plena incorporació a l’ordenació urbanística, amb totes les facultats inherents al dret a edificar, de construccions o edificacions existents a sòl rústic amb dispensa del compliment dels paràmetres urbanístics aplicables; autoritzar l’edificació d’habitatges en àrees naturals d’interès especial; excloure l’exigència de la declaració d’interès general per a la realització de noves edificacions a sòl rústic d’especial protecció; exonerar el compliment de les limitacions sobre volum màxim construïble imposades als establiments turístics en sòl rústic; autoritzar l’augment d’edificabilitat i ocupació de parcel·la dels establiments turístics, fins i tot els afectats per infraccions urbanístiques, per sobre dels paràmetres màxims establerts; eliminar les limitacions establertes pel planejament urbanístic per a la implantació destabliments turístics en edificis catalogats o sotmesos al règim de protecció del patrimoni arquitectònic; o habilitar les segregacions de parcel·les rústiques amb una extensió inferior a la unitat mínima de cultiu o forestal”.
El Decret llei 1/2016 ha estat aprovat per la via d’urgència, cosa que estaria justificada, segons s’assenyala també en el preàmbul del Decret, a “el principi de desenvolupament territorial sostenible, per la necessitat d’evitar la desfiguració del sòl rústic i evitar determinats assentaments urbans, així com per la necessitat de preservar, entre d’altres, el principi d’igualtat entre els propietaris que sol·liciten llicències urbanístiques”.
En vista d’això, no hi ha cap dubte que ens trobem davant d’una norma d’especial importància, ja que afecta sectors tan rellevants com l’urbanisme, l’ordenació del territori, el turisme i el sector agrari. No hi ha dubte, així mateix, que la situació jurídica generada pel Decret llei 1/2016 és complexa, ja que no només introdueix de forma sorprenent nombroses modificacions en els sectors esmentats, sinó que a més estableix una situació transitòria que impedeix conèixer, de moment, quina ha de ser la configuració última de moltes de les disposicions normatives afectades per aquest.
A continuació s’analitzen les principals novetats introduïdes pel Decret llei 1/2016 a les normatives autonòmiques esmentades.
1.- Reforma de la Llei del sòl de les Illes Balears.
1.1.- Restricció del concepte de sòl urbà.
1.1.1.- Exclusió de la figura dels assentaments al medi rural de la classificació de sòl urbà.
Larticle primer del Decret llei 1/2016 modifica la lletra) de larticle 24.1 de la Llei 2/2014.
Lapartat 1 de larticle 24 de la Llei 2/2014 regula el concepte de sòl urbà. D’acord amb la redacció original d’aquest precepte, el sòl urbà estava constituït pels terrenys següents:
“a. Els terrenys que el planejament urbanístic general inclou de manera expressa en aquesta classe de sòl perquè, havent estat legalment sotmesos al procés dintegració en el teixit urbà, o bé compten amb tots els serveis urbanístics bàsics, o bé són ordenats com a assentaments al medi rural dacord amb el previst alarticle 26aquesta llei.
b. Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau d’urbanització que aquest determina.”
Després de la modificació introduïda pel Decret llei 1/2016, constitueixen sòl urbà els següents terrenys:
“a. Els terrenys que el planejament urbanístic general inclou de manera expressa en aquesta classe de sòl perquè, havent estat legalment sotmesos al procés dintegració en el teixit urbà, compten amb tots els serveis urbanístics bàsics.
b. Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau durbanització que aquest determina.”
Com veiem, la modificació introduïda a l’apartat a) de l’article 24.1 de la Llei 2/2014 es destina essencialment a excloure que els assentaments al sòl rural, regulats a l’article 26 d’aquesta norma, puguin obtenir la classificació de sòls urbans.
Noti’s que, d’acord amb el que estableix la Disposició addicional única del Decret llei 1/2016, l’aplicació del referit article 26 de la Llei 2/2014 (que regula les condicions que han de reunir els anomenats assentaments urbans perquè puguin ser classificats com a sòls urbans) ha quedat suspesa a expenses d’ulteriors3 modificacions legislatives.
1.1.2.- Suspensió de la Disposició addicional sisena de la Llei 2/2014, que permet que determinats sòls transformats de facto es classifiquin com a sòl urbà.
La disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de la disposició addicional sisena de la Llei 2/2014 fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada.
La Disposició addicional sisena de la Llei 2/2014 regula el que denomina “sòls transformats a l’entrada en vigor de la Llei 7/2012, del 13 de juny, de mesures urgents per al desenvolupament urbanístic sostenible“, permetent en determinats casos que aquests es classifiquin com a sòl urbà. En efecte, l’apartat 1 de la referida Disposició addicional sisena estableix el següent:
“1. Sense perjudici del que disposa l’article 24, constitueixen també sòl urbà els terrenys que, a l’entrada en vigor de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per al desenvolupament urbanístic sostenible, i amb independència de la seva classificació urbanística prèvia, es trobin integrats o conformen trama urbana i compleixin algun dels requisits següents:
a) Estar transformats per la urbanització comptant el seu àmbit amb la totalitat dels serveis urbanístics que, si escau, exigia el planejament sobre la base del qual es van executar i, en absència d’aquest, amb els bàsics, plenament funcionals i suficients per als usos a què donen servei.
b) Que el seu àmbit, encara que no tinguin alguns dels serveis urbanístics bàsics, tingui l’ordenació consolidada per ocupar l’edificació almenys dues terceres parts dels espais aptes per a aquesta, segons l’ordenació que s’estableixi.”
D’aquesta manera, malgrat que l’article 24 de la Llei 2/2014 estableixi com a criteri essencial perquè els terrenys adquirissin la consideració de sòl urbà que aquests hagin estat “legalment sotmesos al procés d’integració al teixit urbà”,aquest requisit desapareix en els supòsits a què es refereix la Disposició addicional sisena esmentada, que permet la classificació com a sòl urbà dels terrenys transformatsde factoabans de l’entrada en vigor de la Llei 7/2012, és a dir, abans del 24 de juny del 2012.
Doncs bé, com diem, el Decret llei 1/2016 ha suspès la disposició addicional sisena de la Llei 2/2014, impedint així que aquest tipus de terrenys puguin ser classificats com a sòl urbà. Noteu que, d’acord amb la Disposició transitòria segona del Decret llei 1/2016, aquesta suspensió aplica fins i tot als instruments de planejament que estiguin en tràmit, impedint que es pugui aprovar definitivament.
Així mateix, i en connexió amb això, cal assenyalar que la Disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de la Disposició addicional cinquena de la Llei 2/2014, que estableix que “[l]els terrenys que s’incorporin com a sòl urbà a través del que preveu la disposició addicional sisena de la present llei i que acreditin el compliment dels requisits que fixa aquesta disposició amb anterioritat a dia 18 d’abril de 1999, no computaran com a creixement als efectes del que preveuarticle 33de laLlei 6/1999, de 3 d’abril, de les directrius dordenació territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries, i en les disposicions corresponents que fixin els plans territorials insulars en desenvolupament daquest article.”
1.2.- Suspensió de la Disposició transitòria desena de la Llei 2/2014, que permet que les edificacions il·legals en sòl rústic, respecte de les quals haguera prescrit la infracció urbanística en què hagueren incorregut, puguen legalitzar-se.
La disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn també la disposició transitòria desena de la Llei 2/2014, fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada.
La Disposició transitòria desena de la Llei 2/2014 estableix el següent:
“[l]es edificacions existents en sòl rústic, respecte de les quals a lentrada en vigor daquesta llei ja no procedisca adoptar les mesures de restabliment de la legalitat urbanística, per manifesta prescripció de la infracció segons la normativa daplicació, es podran incorporar a lordenació en el termini màxim de tres anys, amb tots els drets i deures inherents a les obres realitzades amb llicència.”
De conformitat amb el que disposa aquesta Disposició transitòria desena, la legalització de les edificacions està subjecta al pagament de les mateixes taxes i dels mateixos impostos previstos a la normativa per a les noves edificacions, així com al pagament d’una contraprestació econòmica. Les quantitats ingressades per aquest concepte shan de destinar a ladquisició, la recuperació, la protecció i la gestió sostenible despais i recursos naturals o la seva incorporació al patrimoni municipal de sòl.
Doncs bé, com diem, el Decret llei 1/2016 suspèn la Disposició transitòria esmentada desena de la Llei 2/2014, impedint així que es continuï amb els procediments de legalització previstos en aquesta disposició normativa.
1.3.- Increment dels percentatges de cessió en determinades actuacions de transformació urbanística.
Larticle primer del Decret llei 1/2016 també modifica la lletra d) de larticle 32.3 de la Llei 2/2014.
L’article 32 de la Llei 2/2014 regula els deures dels propietaris de sòl urbà, establint que aquests deures són essencialment els de completar la urbanització i edificar els solars. En concret, a l’apartat 3 del dit precepte, que és modificat pel Decret llei 1/2016, s’especifiquen els deures dels propietaris de sòl urbà en els supòsits en què la compleció de l’edificació requereixi actuacions urbanístiques, quan, per assolir la condició de solar, no són suficients les obres de connexió de les parcel·les a les instal·lacions ja en funcionament.
A la lletra d) del dit article 32.3 de la Llei 2/2014 s’estableix que quan es tracti d’actuacions de reforma integral de la urbanització o d’actuacions de dotació, amb caràcter general, els propietaris de sòl urbà tenen l’obligació de cedir el sòl lliure de càrregues d’urbanització corresponent al 10% de l’edificabilitat mitjana ponderada que comportin les diferents actuacions.
Doncs bé, en la modificació del precepte esmentat, el Decret llei 1/2016 incrementa aquest percentatge de cessió del 10% al 15%.
2.-Modificacions de la matriu dordenació dusos del sòl rústic.
En virtut de l’article segon del Decret llei 1/2016, es modifica l’annex 1 de la Llei 6/1999, relatiu a la matriu d’ordenació d’usos del sòl rústic, recuperant així gran part de la vigència que aquest annex tenia abans de l’entrada en vigor de la Llei 12/2014.
En concret, les principals modificacions introduïdes a la citada Llei 6/1999 pel Decret llei 1/2016 són les següents:
(i) En primer lloc, es redueixen les regulacions d’usos de sòl rústic a les categories 1 (“admès sense perjudici del compliment de la normativa específica”), 2 (“condicionat segons estableix el Pla Territorial Insular”), 2-3 (“prohibit amb les excepcions que estableix el Pla territorial insular”) i 3 (“prohibit”).
En aquest sentit, s’eliminen les categories 4 (“admès sempre que no suposi la construcció de noves edificacions i sense perjudici de la normativa sectorial”), 5 (“admèsdacord amb les determinacions de la Llei agrària de les Illes Balears i sense perjudici del compliment de la normativa sectorial”) i 6 (“regulació segons la categoria subjacent i amb l’adopció de mesures per evitar o minimitzar el risc”), anteriorment previstes per a la regulació d’activitats al sector primari en Àrees Naturals d’Especial Interès d’Alt Nivell de Protecció (AANP), Àrees Naturals d’Especial Interès (ANEI), Àrees de Prevenció de Riscos (APR) i Àrees de Protecció Territorial (APT) La regulació d’aquestes activitats queda ara restringida a les categories 2.
(ii) D’altra banda, s’introdueixen modificacions en les regulacions d’algunes de les activitats complementàries del sector primari relatives a les Àrees Rurals d’Interès Paisatgístic (ARIP) ia les Àrees de Transició (AT), que passen de considerar-se “admeses” (categoria 1) a estar ara “condicionades” al previst al Pla Territorial Insular
(iii) Així mateix, es modifiquen les regulacions d’usos relatives a habitatge unifamiliar aïllat a les Àrees Naturals d’Especial Interès (ANEI), Àrees Rurals d’Interès Paisatgístic (ARIP) i Àrees de Prevenció de Riscos (APR), que passen d’una categoria 2-3, 2, 2-2 a una categoria.
(iv) Adicionalment, es concreten les normes específiques relatives a les Àrees de Prevenció de Riscos (APR). Així, en relació amb les àrees de prevenció de riscos d’erosió, cal que (i) s’hauran d’estabilitzar els talussos d’excavació mitjançant murs de contenció o bancals, (ii) que els bancals i parets seques, existents o de nova creació, s’hauran de mantenir en bon estat de conservació, i (iii) que la desforestació haurà de ser estrictament necessària. Quant a les àrees de prevenció de riscos de vulnerabilitat d’aqüífers, es preveu (i) que el sistema de tractament de les aigües residuals haurà de complir amb allò establert al Pla Hidrològic de les Illes Balears, i (ii) que durant l’execució de les obres s’hauran d’adoptar les màximes precaucions per evitar l’abocament de substàncies contaminants, incloses les derivades.
(v) Es condicionen les activitats al sector primari de les Àrees Naturals d’Especial Interès d’Alt Nivell de Protecció (AANP) al fet que no suposin la construcció de noves edificacions.
(vi) Finalment, es modifica la definició de les activitats regulades a la matriu de sòl rústic, afegint-se la previsió que els albergs, els refugis i instal·lacions destinades a allotjaments de grups no sotmesos a la Llei agrària, o similars, tindran la consideració dús condicionat en tota mena de sòl rústic, sempre que siguin de titularitat planejament territorial o ambiental.
3.- Reforma de la Llei del turisme de les Illes Balears.
3.1.- Modificació i suspensió parcial del règim de dispenses regulat a l’article 25 de la Llei 8/2012.
3.1.1.- Limitació de l’abast de les dispenses regulades a l’article 25 de la Llei 8/2012.
En primer lloc, larticle tercer del Decret llei 1/2016 modifica els apartats 1 i 2 de larticle 25 de la Llei 8/2012.
L’article 25 de la Llei 8/2012, en la redacció inicial, permetia que les administracions poguessin dispensar el compliment de “alguns dels requisits establerts normativament o reglamentàriament, quan les circumstàncies concurrents permetin, després d’una valoració conjunta de les instal·lacions, els serveis i les millores introduïdes, compensar l’incompliment de la manera que es consideri convenient per a l’interès general”.
Amb les modificacions introduïdes pel Decret llei 1/2016 als apartats 1 i 2 del dit article 25, es deixa establert que aquestes dispenses únicament són aplicables per l’Administració turística i en relació amb la normativa de turisme, impedint així que les dispenses puguin aplicar-se en relació amb un altre tipus d’exigències no purament turístiques.
D’aquesta manera, és clara la voluntat del legislador de limitar de manera substancial l’abast d’aquest tipus de dispenses.
3.1.2.- Suspensió de la facultat excepcional del Consell de Govern de dispensar determinats projectes del compliment de qualsevol paràmetres urbanístics i d’ordenació territorial.
El Decret llei 1/2016 suspèn l’aplicació de l’apartat 3 de l’article 25 de la Llei 8/2012, que estableix el següent:
“3. Quan per la singularitat, la importància i la significació d’un projecte d’arquitectura o enginyeria elaborat per arquitectes, enginyers o artistes de renom i prestigi internacional resulti un interès marcat i una conveniència notòria per l’atractiu que pugui suposar per a l’illa en què estigués projectat, el Consell de Govern, mitjançant un expedient motivat, pot dispensar a aquest aplicables. Prèviament a la dispensa del Consell de Govern, aquest òrgan haurà d’acordar la declaració d’interès autonòmic de la inversió i proposar a les altres administracions competents la dispensa del compliment de qualssevol paràmetres urbanístics o d’ordenació territorial l’aplicació dels quals estigui atribuïda competencialment, als efectes que els projectes que reuneixin les característiques a què es refereixen els apartats anteriors, i instats pel Consell.”
Per tant, el Decret llei 1/2016 suspèn aquesta possibilitat excepcional i discrecional que s’atorga al Consell de Govern de dispensar determinats projectes de complir qualsevol paràmetre urbanístic o od’ordenació territorial de la seva competència.
3.2.- Eliminació de l’exoneració de les limitacions de volum màxim construït que aplicava a determinades obres a establiments d’allotjament de turisme rural.
L’article tercer del Decret llei 1/2016 també modifica l’apartat 2bisde larticle 44 de la Llei 8/2012.
Amb aquesta modificació, el Decret llei 1/2016 elimina un dels paràgrafs que es contenien en aquest apartat, el contingut del qual era el següent:
“Les obres definides als apartats 2 i 2 bis d’aquest article queden exonerades de la limitació del volum màxim construïble a cada edifici, que estableix elarticle 28.4de la Llei 6/1997, de 8 de juliol, de sòl rústic”.
Aquesta exoneració, que aplicava, entre d’altres, a les obres de reforma i ampliació als establiments d’allotjament de turisme rural, queda suprimida pel Decret llei 1/2016. D’aquesta manera, a partir d’ara aquest tipus d’obres deixaran de beneficiar-se d’aquesta exoneració i quedaran sotmeses a la limitació del volum màxim construïble a cada edifici.
3.3.- Modificació i suspensió parcial de la Disposició addicional quarta de la Llei 8/2012, que regula les sol·licituds de modernització destabliments turístics.
3.3.1.- Modificacions a la Disposició addicional quarta de la Llei 8/2012.
El Decret llei 1/2016, també a l’article tercer, modifica diversos apartats de la Disposició addicional quarta de la Llei 8/2012, que regula diversos aspectes de les sol·licituds de modernització d’establiments turístics existents, situats en sòl urbà o rústic.
La disposició addicional quarta de la Llei 8/2012 preveu la possibilitat excepcional que determinades sol·licituds de modernització que es presentin en els cinc anys posteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei estiguin “excloses dels paràmetres de planejament territorial, urbanístics i turístics que, estrictament, impedissin la seva execució, sempre que tinguin per objecte potenciar la desestacionalització, la cerca o la consolidació de nous segments del mercat o millorar-ne la qualitat, l’oferta, la seguretat, l’accessibilitat o la sostenibilitat mediambiental dels establiments turístics”.
Doncs bé, les modificacions introduïdes en aquesta disposició pel Decret llei 1/2016, amb caràcter general, van dirigides a limitar l’abast de les obres que es poden dur a terme en virtut d’aquest procediment, ia establir que la referència per a les ampliacions i per a les obres que excepcionalment es permeten executar siguin les obres legalment realitzades, i no les existents (per exemple, a l’apartat 210% de les existents” per “10% del legalment construït”).
Així mateix, s’inclou un nou apartat 15 a la dita disposició addicional quarta de la Llei 8/2012, en què s’estableixen especificitats en la seva aplicació al Pla de Reconversió de la Platja de Palma.
3.3.2.- Suspensió d’alguns apartats de la disposició addicional quarta de la Llei 8/2012.
A més de modificar alguns dels seus extrems, Decret llei 1/2016 també suspèn alguns dels apartats de la disposició addicional quarta de la Llei 8/2012. En concret, en virtut de la disposició addicional única del Decret llei 1/2016, queden sense efecte els apartats 5, 9 i 14 de la dita disposició addicional quarta fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada.
A l’apartat 5, es preveu una facultat excepcional a l’hora d’aprovar cert tipus de sol·licituds de modernització en allotjaments turístics de categoria no inferior a les cinc estrelles, i es permeten que aquestes suposin un increment superior al 20% i inferior a un 40% de l’edificabilitat i l’ocupació sempre que fossin destinades a l’obertura d’establiments d’allotjament turístic i d’establiments d’allotjament turístic. notòria conveniència per la seva singularitat, importància i significació en estar elaborats per arquitectes, enginyers o artistes de renom i prestigi internacional, o que es tracti dactuacions singulars o emblemàtiques.
A l’apartat 9, s’estableix que el que preceptua aquesta Disposició addicional quarta de la Llei 8/2012 sigui aplicable a nous establiments turístics.
Finalment, en apartat 14, es preveu la possibilitat que el termini de cinc anys establert per la disposició addicional quarta de la Llei 8/2012 pugui ser ampliat pel Consell de Govern.
Com s‟ha referit, l‟aplicació d‟aquests tres apartats ha quedat suspesa en virtut del Decret llei 1/2016. Un cop més, es denota clarament la intenció del legislador de tractar de limitar l’abast d’aquest tipus de procediments excepcionals.
3.4.- Suspensió de la possibilitat que els establiments d’allotjament turístic es puguin constituir en règim de propietat horitzontal o figures afins.
La disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de l’article 35 de la Llei 8/2012, fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada
L’article 35 de la Llei 8/2012 estableix el següent:
“Es podran constituir en règim de propietat horitzontal o figures afins els establiments existents o de nova creació d’allotjament turístic amb categoria mínima de tres estrelles superior o tres claus, que estiguin oberts al públic com a mínim sis mesos a l’any, i queden estrictament sotmesos als principis d’ús turístic exclusiu i unitat d’explotació, amb independència del sistema de comercialització pel qual opti l’explotador”.
Amb la suspensió del precepte esmentat, queda vetada aquesta possibilitat que els allotjaments turístics es puguin constituir en règim de propietat horitzontal o figures afins.
3.5.- Suspensió de determinades exempcions de requisits procedimentals (declaració dinterès general i avaluació dimpacte ambiental) relatives a establiments dallotjament de turisme rural.
Així mateix, la disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn l’aplicació de l’apartat 4 de l’article 44 de la Llei 8/2012, fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada.
L’article 44.4 de la Llei 8/2012 assenyala el següent:
“4. Per a l’obtenció de la llicència d’obres, la llicència d’instal·lació, l’obertura o el funcionament de reformes, ampliacions o nous establiments d’allotjament de turisme rural, excepte si es tracta d’hotels rurals de nova creació, no és necessària la declaració d’interès general.
Igualment, la llicència d’obres, la llicència d’obertura i la llicència de funcionament de reformes, ampliacions o nous establiments d’allotjament de turisme rural, excepte si es tracta d’hotels rurals de nova creació, no estan subjectes a l’avaluació d’impacte ambiental a què fa referència el grup 7 h) de l’annex II de la Llei 11/2006, de 14 de setembre, d’avaluacions d’avaluacions.
S’han d’establir reglamentàriament els criteris sobre longitud, grandària i ús que puguin constituir un límit a aquesta excepció d’avaluació perquè considera que aquestes magnituds o usos podrien tenir repercussions sobre el medi ambient.”
D’aquesta manera, en virtut de la suspensió de l’article 44.4 de la Llei 8/2012, han deixat de ser aplicable les excepcions contingudes en aquest precepte, que eximeixen de l’obtenció de la declaració d’interès general i de les avaluacions d’impacte ambiental i estratègiques en l’execució de determinades obres i en l’establiment de determinades activitats relacionades.
En connexió amb això, la Disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de la Disposició addicional novena de la Llei 8/2012, en què s’estableix el següent:
“En tots els tipus de sòl rústic, amb independència del grau de protecció, estarà permesa l’oferta d’establiments d’allotjament de turisme rural en els termes establerts a la secció 3a del capítol II del títol III d’aquesta llei, sense que sigui necessària la declaració d’interès general, llevat que es tracti d’un nou hotel rural, que sí que haurà de fer aquest tràmit.
Tampoc no serà necessària la declaració d’interès general per a aquelles actuacions a realitzar en establiments turístics implantats legalment a sòl rústic.
Les persones físiques o jurídiques que promoguin qualsevol llicència d’obres, llicència d’instal·lació, obertura o funcionament de reformes, ampliacions o nous establiments d’allotjament, exemptes o no de la necessitat d’obtenir declaració d’interès general, estaran obligades a l’abonament de la prestació compensatòria derivada de l’atribució d’un ús i aprofitament excepcional atípic del sòl, regulada a l’article 17. rústic de les Illes Balears, a favor del municipi on s’autoritzin aquestes activitats.”
De nou, a la Disposició addicional novena esmentada s’estableix que l’inici de les activitats relacionades amb l’establiment d’allunyaments de turisme rural (excepte hotels rurals de nova creació) no està sotmesa a declaració d’interès general, i que no estan en cap cas sotmeses a declaració d’interès general les obres que es facin en aquest tipus d’allotjaments.
Doncs bé, aquestes exempcions, com diem, queden ara sense efecte fins que s’aprovi la modificació de l’al·ludida disposició addicional novena de la Llei 8/2012 o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva aquesta modificació.
3.6.- Suspensió de reconversions i canvis dúsexarticle 78 de la Llei 8/2012.
Addicionalment, la disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn l’aplicació de l’article 78 de la Llei 8/2012, en què es regulen les possibilitats de reconversió de canvi d’ús d’allotjament turístic o parcel·les d’ús turístic.
En relació amb aquesta qüestió, el Decret llei 1/2016 suspèn també la lletra b) de larticle 90.1 de la Llei 8/2012, que preveu la reconversió o el canvi dús com a possibilitats dels establiments donats de baixa definitiva.
Les suspensions esmentades es configuren com una mesura transitòria, condicionada al fet que el legislador procedeixi a modificar també aquestes disposicions normatives, fixant-se per a això com a data límit el 31 de desembre de 2017.
3.7.- Suspensió de les habilitacions contingudes a la Disposició addicional desena de la Llei 8/2012 en relació amb l’ús turístic d’edificis.
D’altra banda, el Decret llei 1/2016 suspèn l’aplicació de la Disposició addicional desena de la Llei 8/2012, fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’hagués fet efectiva la modificació esmentada.
La Disposició addicional desena de la Llei 8/2012 estableix el següent:
L’ús turístic estarà permès als edificis catalogats i ubicats en qualsevol tipus de sòl, amb informe previ, favorable i vinculant, de l’administració competent en matèria turística i de l’administració competent en matèria de patrimoni.
També estarà permès, en els termes previstos a la normativa estatal i la resta de normativa que pot ser aplicable, l’ús turístic en edificacions que tinguin o hagin tingut ús militar o en espais de domini públic portuaris afectes al servei de senyalització marítima, sempre que conservin els seus valors patrimonials, d’acord amb l’informe que emetin les administracions competents.”
Com es pot comprovar, aquesta disposició habilita, amb caràcter general, lús turístic en edificis catalogats i ubicats en qualsevol tipus de sòl i, amb caràcter específic, lús turístic dedificacions que tinguin o hagin tingut ús militar o en espais de domini públic portuaris afectes al servei de senyalització marítima.
Aquestes habilitacions, com diem, han quedat suspeses pel Decret llei 1/2016.
3.8.- Suspensió de l’habilitació general continguda a la Disposició addicional dinovena de la Llei 8/2012 sobre activitats en sòl rústic de grans equipaments esportius, recreatius i culturals, inclosos els camps de golf.
El Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de la disposició addicional dinovena de la Llei 8/2012, que, amb caràcter general, permet l’activitat en sòl rústic de grans equipaments esportius, recreatius, culturals (entre els quals s’inclou el camp de golf), així com de qualsevol altre ús que contribueixi clarament a la desestacionalització. Noteu que aquestes activitats s’han de regir pel que el pla territorial insular corresponent estableixi.
En relació amb això, el Decret llei 1/2016 suspèn també la Disposició transitòria sisena de la Llei 8/2012, que estable el règim transitori aplicable a les referides activitats mentre no hagin estat aprovats els plans territorials insulars.
D’aquesta manera, amb l’entrada en vigor del Decret llei 1/2016, queda suspesa tant l’habilitació general establerta en relació amb aquest tipus d’activitats, com el règim transitori pel qual es fomenta la implantació d’aquestes mentre no s’aprovin els plans insulars corresponents.
Les suspensions esmentades de la Disposició addicional dinovena i de la Disposició transitòria sisena de la Llei 8/2012 es configuren com una mesura transitòria, condicionada al fet que el legislador procedeixi a modificar-ne el contingut, fixant-se com a data límit el 31 de desembre de 2017.
4.- Reforma de la Llei agrària de les Illes Balears.
4.1.- Modificacions a la Llei 12/2014.
En virtut de l’article quart del Decret llei 1/2016, s’introdueixen modificacions a alguns articles de la Llei 12/2014, i es poden destacar, entre d’altres, les següents:
(i) Quant a les activitats complementàries a l’agrària, en primer lloc, es modifica l’article 83.1 de la Llei 12/2014 en el sentit d’eliminar la previsió normativa que aquestes “no estan subjectes en cap cas a declaració dinterès general”, quedant subjectes aquestes activitats, si escau, a llicència urbanística, llicència d’activitats, declaració responsable i inscripció al registre agrari.
D’altra banda, es modifica l’article 87.1 de la Llei 12/2014, relatiu a la regulació dels agroturismes en explotacions agràries preferents, que ara passa a ser més restrictiva. En efecte, es manté l’activitat d’agroturisme com a activitat complementària d’una explotació agrària, que es pot dur a terme en les condicions i els requisits establerts a la llei turística (en concret, a l’article 44 de la Llei 8/2012). Això no obstant, s’elimina l’exempció del compliment dels requisits d’antiguitat i de parcel·la establerts a la citada llei de turisme, així com la previsió que “ni el desenvolupament reglamentari ni els instruments de planejament territorial o urbanístic no podran exigir qualsevol altre requisit d’antiguitat i de parcel·la”D’aquesta manera, els edificis que es destinin a l’activitat d’agroturisme hauran d’estar ubicats ara en edificacions construïdes abans de l’1 de gener de 1960, i situades en una finca rústica d’una superfície mínima de 21.000 m2. Això sense perjudici d’altres requisits d’antiguitat i de parcel·la que s’estableixin mitjançant desenvolupament reglamentari o instruments de planejament territorial o urbanístic.
Finalment, es modifica larticle 59.2 de la Llei 12/2014, relatiu a les activitats eqüestres. En concret, es manté la seva consideració com a activitats complementàries de l’explotació agrària sobre les quals queda prohibida tota mena de joc i/o aposta. A aquests efectes, es conserva amb caràcter general la definició dactivitats eqüestres complementàries de lexplotació agrària ja continguda en la versió de larticle 59.2 de la Llei 12/2014 anterior a la reforma, si bé se nexclou expressament la pràctica del pol. No obstant això, deixaran de considerar-se incloses a l’activitat complementària de l’explotació agrària les activitats de caràcter comercial, de restauració, social, d’espectacles o similars que es pretenguin associar amb activitats eqüestres.
(ii) Pel que fa als usos agraris, es limiten les exoneracions de l’exigència de parcel·la mínima, que seran únicament d’aplicació a explotacions agràries prioritàries, infraestructures de regadiu o als hivernacles, però ja no ho seran respecte a edificacions o construccions per a activitats de venda directa o transformació agrària.
Així mateix, pel que fa a actuacions d’edificació, construcció o instal·lació vinculades a l’activitat agrària o complementària, es limita el concepte de superfícies no computables a efectes d’ocupació, que ara queda circumscrit a les superfícies no cobertes que no estiguin pavimentades.
Es manté la possibilitat d’autoritzar, dins d’una explotació agrària, noves actuacions d’edificació, construcció o instal·lació vinculades a les activitats de venda directa i de transformació agrària, agrooci i autoconsum dels productes de l’explotació, tant de l’activitat agrària com complementària, però es limita la superfície útil destinada a l’exposició i la venda, que passa de 150 m2a un màxim de 75 m2.
Finalment, es preveu que, amb caràcter general, tota infraestructura i dotació de servei vinculada a una explotació agrària es regirà per allò establert a la matriu d’ordenació del sòl rústic.
4.2.- Suspensió en laplicació de disposicions de la Llei 12/2014.
Addicionalment, en virtut la Disposició addicional única del Decret llei 1/2016, se suspèn l’aplicació de nombroses disposicions de la Llei 12/2014 fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’hagués fet efectiva la modificació esmentada. En concret, queden sense efecte les disposicions següents de la Llei 12/2014:
(i) L’apartat 1 de l’article 59, relatiu a la definició de les activitats eqüestres complementàries, així com l’apartat 3 del precepte esmentat, que regula els supòsits d’exempció de la declaració d’interès general respecte d’activitats eqüestres complementàries.
(ii) La lletra a) de l’article 93, que estableix com a criteri de regulació de les activitats agràries i complementàries el reconeixement als instruments d’ordenació territorial del caràcter d’ús admès dels usos agraris.
(iii) L’article 94, relatiu al règim d’usos agraris, que estableix, per una banda, que els usos agraris tenen sempre el caràcter d’ús admès al sòl rústic i, de l’altra, que les activitats agràries i complementàries (independentment de la qualificació del sòl on es duguin a terme, pel fet que són un ús admès i estan vinculades amb el ús admès i estan vinculades amb el declaració dinterès general.
(iv) La lletra c) de lapartat 2 de larticle 95, relatiu a segregacions de finques rústiques. Concretament, queda sense efecte la possibilitat de segregar en sòl rústic per sota de la unitat mínima de cultiu o forestal, a excepció dels supòsits previstos a les lletres a) ib) de l’apartat 2 de l’article 95, així com a la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries.
(v) L’apartat 2 de l’article 100, relatiu al contingut del planejament urbanístic respecte d’edificacions, construccions i instal·lacions vinculades a l’activitat agrària i complementària.
(vi) L’apartat 4 de l’article 102, que, en relació amb actuacions d’edificació, construcció o instal·lació vinculades a l’activitat agrària o complementària, regula supòsits d’exoneració del compliment de les condicions establertes al planejament urbanístic o determinades al títol IV de la Llei 6/1997. Aquesta exoneració legitima a l’ajuntament per atorgar la corresponent llicència urbanística a les actuacions esmentades.
(vii) L’article 104, relatiu al règim de les edificacions existents i canvis d’ús en explotacions agràries.
(viii) L’article 128, que impedeix que instruments d’ordenació territorial, urbanística o mediambiental puguin establir limitacions o restriccions sobre la venda directa dels productes obtinguts de l’activitat agrària i complementària.
(ix) La Disposició addicional primera, que, amb caràcter general, estableix que les edificacions, les construccions i les instal·lacions destinades a usos agraris, ubicades en una explotació agrària existents a l’entrada en vigor de la Llei 12/2014 (això va ser, el 12 de gener de 2015) i construïdes amb anterioritat a l’entrada de vigor de la urbanístic de les àrees despecial protecció de les Illes Balears (això va ser, el 10 de març de 1991), es consideren incorporades a lordenació amb tots els drets i deures inherents a les obres executades amb llicència.
(x) La Disposició addicional segona, en virtut de la qual es deixa sense efecte qualsevol norma que exigeixi la declaració dinterès general per a la implantació dactivitats agràries i complementàries.
(xi) Els apartats 4, 5, 6 i 7 de la Disposició final segona, que modifiquen certs preceptes de la Llei 6/1997 en el sentit de (i) permetre segregacions en sòl rústic per sota de la unitat mínima de cultiu o forestal; (ii) vincular la regulació de les actuacions relacionades amb les activitats agràries i complementàries amb el que disposa la legislació agrària; i (iii) excloure l’exigència de declaració prèvia d’interès general respecte de les infraestructures i els equipaments vinculats amb les explotacions agràries, així com de les infraestructures de regadius promogudes per les administracions públiques (per tenir caràcter d’ús admès).
5.- Reforma de la Llei de sòl rústic de les Illes Balears.
5.1.- Modificació de la regulació de la declaració d’interès continguda a l’article 26 de la Llei 6/1997.
A l’article cinquè, el Decret llei 1/2016 modifica l’apartat 2 de l’article 26 de la Llei 6/1997.
L’article 26 de la Llei 6/1997 estableix, a l’apartat 1, que, amb caràcter general, les activitats relacionades amb usos no prohibits, diferents dels admesos o del d’habitatge unifamiliar, només es poden autoritzar quan resultin declarades d’interès general.
Doncs bé, al‟apartat 2 d‟aquest article s‟estableixen una sèrie de condicions al‟atorgament de la declaració d‟interès general. A la nova redacció atorgada en aquest apartat, desapareix la possibilitat que es declarin d’interès general activitats pel fet que “contribueixin a l’ordenació o desenvolupament rurals”, i es passa a exigir que, en cas que suposin actuacions de construcció, edificació o instal·lació, resultin d’ubicació necessària al sòl rústic per la seva vinculació funcional directa.
5.2.- Suspensió de lhabilitació relativa a ampliacions en habitatges unifamiliars en sòl rústic continguda en la Disposició transitòria segona de la Llei 6/1997.
El Decret llei 1/2016 suspèn també l’aplicació de l’apartat 2 de la Disposició transitòria segona de la Llei 6/1997, fins que se n’aprovi la modificació o com a màxim fins al 31 de desembre de 2017, si abans no s’ha fet efectiva la modificació esmentada.
El contingut de l’esmentat apartat 2 de la disposició transitòria segona de la Llei 6/1997 és el següent:
“2. Els habitatges unifamiliars existents en sòl rústic, construïts legalment a l’empara d’autorització que no hagin esgotat els paràmetres de superfície construïble aplicables en el moment de la concessió de la llicència, poden ser objecte d’ampliacions que, respectant la resta de condicions establertes al títol IV d’aquesta Llei, superin els límits que estableixen els punts 2 . En aquests casos, la superfície total construïda resultant no podrà superar la que s’hagués derivat d’esgotar els paràmetres esmentats, amb un màxim de 450 m2”.
D’aquesta manera, el Decret llei 1/2016 suspèn aquesta habilitació continguda la Disposició transitòria segona de la Llei 6/1997, que permet que en determinats supòsits l’ampliació d’habitatges unifamiliars en sòl rústic no estigui vinculada pels límits establerts als apartats 1 i 2 de l’article 28 de la superfície màxima que es podrà ocupar per l’edificació i la resta d’elements constructius.
6.- Suspensió d’altres normes.
6.1.- Suspensió de la disposició addicional novena i de la disposició transitòria primera de la Llei 7/2012.
El Decret llei 1/2016, a l’apartat 2 de la seva disposició addicional única, suspèn l’aplicació de la disposició addicional novena i de la disposició transitòria primera de la Llei 7/2012.
La disposició addicional novena de la Llei 7/2012 habilita la possibilitat que s’aprovi una norma territorial transitòria prèvia a la modificació del pla territorial insular de Menorca.
Per la seva banda, la Disposició transitòria primera de la Llei 7/2012, estableix el règim dels sòls classificats com a urbans que a l’entallada en vigor d’aquesta llei estiguessin en situació de sòl rústic, permetent que mantinguin aquesta classificació si inicien l’execució de la seva transformació urbanística en uns terminis determinats, i establint que, en cas contrari, es classifiquen.
Com diem, l’aplicació de les disposicions esmentades ha quedat suspesa en virtut de la disposició addicional única del Decret llei 1/2016. Aquesta suspensió es configura com una mesura transitòria, condicionada que el legislador procedeixi a modificar també les disposicions normatives esmentades, fixant-se com a data límit el 31 de desembre de 2017.
6.2.- Suspensió de l’article 4.1, de l’article 5, i de la disposició addicional primera del Decret 39/2015.
Addicionalment, la Disposició addicional única del Decret llei 1/2016 suspèn, en primer lloc, l’article 4.1 del Decret 39/2015, relatiu a edificacions existents, el contingut de les quals s’empara expressament en el que disposa elarticle 104de la Llei 12/2014, que ha estat també suspès pel Decret llei 1/2016.
D’altra banda, se suspèn també l’article 5 del Decret 39/2015, en què s’estableix, entre altres qüestions, que no són aplicables en cap cas als agroturismes regulats per la Llei 12/2014, les restriccions d’antiguitat de les edificacions o de superfície de parcel·la que es fixen per als seus agroturismes en la legislació turística.
Finalment, se suspèn la disposició addicional primera del Decret 39/2015, que desenvolupa el que disposa l’article 44.4 de la Llei 8/2012 sobre les excepcions al sotmetiment a avaluació d’impacte ambiental en l’obtenció de llicències relacionades amb els establiments d’allotjament de turisme rural.
Aquestes suspensions es configuren com una mesura transitòria, condicionada al fet que el legislador procedeixi a modificar també les disposicions normatives esmentades, fixant-se per a això com a data límit el 31 de desembre de 2017.
7.- Entrada en vigor i disposicions transitòries.
De conformitat amb el que disposa la Disposició final única del Decret llei 1/2016, aquest va entrar en vigor l’endemà de la seva publicació al BOIB (això va ser, el 14 de gener de 2016 passat).
Sense perjudici de tot això, el Decret llei 1/2016 introdueix una disposició transitòria primera respecte dels projectes en tràmit. Així, es permet que aquests projectes, pels quals s’hagi sol·licitat llicència urbanística o informe preceptiu i vinculant a l’Administració municipal (turística o agrària) abans de l’entrada en vigor del Decret llei 1/2016, es regeixin d’acord amb la normativa vigent en el moment de la presentació. D’altra banda, es regula el cas particular dels projectes relatius a la disposició addicional dinovena de la Llei 8/2012, que es regiran pel que disposa el Decret llei 1/2016, llevat que el projecte en conjunt ja hagi obtingut la declaració d’interès general. Finalment, es preveu una regla especial respecte als projectes d’habitatge unifamiliar aïllat ubicats en àrees naturals d’especial interès, als quals s’aplicarà el que disposa el Decret llei 1/2016 sempre que s’hagin presentat dins dels tres mesos anteriors a la data d’entrada en vigor del mateix (14 de gener de 2016) i encara no s’hagin resolt a la data.
Així mateix, s’introdueix una segona disposició transitòria, que estableix que els procediments de primera formulació, revisió, modificació o adaptació dels instruments de planejament urbanístic que es trobin en tramitació en el moment de l’entrada en vigor del Decret llei 1/2016 podran continuar la seva tramitació, fins arribar a la seva aprovació definitiva, sense necessitat d’adaptar les seves determinacions a les previsions d’aquesta norma. superat el tràmit daprovació inicial. La mateixa previsió és aplicable als procediments relacionats amb els instruments de gestió urbanística. D’altra banda, s’aclareix que després de la suspensió de la disposició addicional sisena de la Llei 2/2014, els municipis que ja tenen en tramitació alteracions de planejament per a la classificació de nous sòls urbans de conformitat amb aquesta disposició addicional, no poden seguir endavant amb els expedients. La mateixa previsió s’aplicarà en els supòsits en què la classificació del sòl urbà s’empari en les previsions de la disposició addicional primera de la Llei 7/2012, o en la disposició transitòria primera del Decret llei 2/2012, de 17 de febrer, de mesures urgents per a l’ordenació urbanística sostenible.
***
El contingut de la present Alerta té caràcter merament informatiu. Qualsevol decisió o actuació basada en el contingut haurà de ser objecte de ladequat assessorament professional.
