La settima disposizione aggiuntiva del decreto legge 3/2024, del 24 maggio, sulla semplificazione amministrativa e la razionalizzazione delle pubbliche amministrazioni delle Isole Baleari, pubblicata nel BOIB n. 71 del 28 maggio 2024, ha istituito un’importante procedura straordinaria per la legalizzazione di edifici, costruzioni, impianti e usi sui terreni rurali delle Isole Baleari.
Tieni presente che la legalizzazione è possibile”senza che siano applicabili le condizioni e i parametri urbanistici generalmente applicabili agli edifici su terreni rurali.“, e concede”tutti i diritti e i doveri inerenti alle opere realizzate in licenza”.
La legalizzazione è senza dubbio una grande opportunità per molti proprietari di immobili su terreni rurali in cui sono stati eseguiti lavori senza aver ottenuto la relativa licenza, o che stanno sviluppando usi non conformi al titolo amministrativo ottenuto. È noto, ad esempio, l’enorme numero di case che esistono nei terreni rurali di Maiorca e che sono state costruite totalmente o parzialmente senza permesso di costruire, o prive del titolo abilitativo per essere utilizzate correttamente come abitazioni.
È prevedibile che questa procedura straordinaria di legalizzazione sarà accolta molto bene, poiché conferirà un’enorme sicurezza giuridica non solo ai proprietari di case o altri tipi di costruzioni su terreni rurali, ma anche ai potenziali acquirenti di tali proprietà, aumentandone così il valore.
Tuttavia, la possibilità di beneficiare di questa procedura straordinaria di legalizzazione può comportare notevoli problemi e rischi legali. Non mancheranno infatti i casi in cui la classificazione del terreno è controversa, o in cui la recente o scaglionata esecuzione di lavori, anche di minore importanza, sull’immobile potrebbe mettere in dubbio se si possa validamente beneficiare di questa procedura di legalizzazione.
Pertanto, comprendiamo che sia altamente raccomandato che i proprietari ottengano una consulenza specializzata prima di provare a ricorrere a questo tipo di procedura. Non si può ignorare che, attraverso tali procedure, è lo stesso interessato a informare l’Amministrazione dell’esistenza di determinate infrazioni, esponendosi così all’assunzione, se del caso, di determinate responsabilità.
Vediamo poi gli aspetti principali di questa procedura straordinaria di legalizzazione:
1. Cosa può essere legalizzato?
In generale possono essere legalizzati gli edifici, le costruzioni e gli usi esistenti sui terreni rurali per i quali, dal 29 maggio 2024, non è più opportuno applicare misure di ripristino della legalità urbanistica.
2. Può essere applicata ai terreni compresi nel campo di applicazione della legge 1/1991, del 30 gennaio, sugli spazi naturali e il regime urbanistico delle zone di protezione speciale delle Isole Baleari?
Sì, anche se in questi casi resterà inteso che l’azione di ripristino della legalità urbanistica è venuta meno se viene provata l’ultimazione dell’edificio, della costruzione o dell’impianto o della messa in funzione d’uso prima del 10 marzo 1991.
3. Cosa succede riguardo agli usi o cambiamenti d’uso legati a edifici, costruzioni o impianti che determinano la commissione di un’infrazione?
In questi casi, per comprendere che l’azione di ripristino della legalità urbana è scaduta, occorre seguire le seguenti regole:
- -Per gli usi attuati prima del 29 maggio 2014, il periodo di prescrizione decorre dalla data di attuazione.
- -Per gli utilizzi attuati dopo il 29 maggio 2014, il periodo di prescrizione decorre dalla data di fine.
4. Come si richiede la legalizzazione?
L’interessato dovrà richiedere al Comune corrispondente la licenza straordinaria di legalizzazione, allegando un progetto tecnico che dovrà comprendere alcune misure ambientali.
5. Entro quanto tempo si può richiedere la legalizzazione?
Per tre anni.
6. Quali sono i costi associati alla legalizzazione?
La legalizzazione è subordinata:
- a) pagarlitariffee dello stessotassepreviste dalla normativa per nuove costruzioni, costruzioni o impianti; E
- b) dietro pagamento di abeneficio economico, corrispondente ad una percentuale del costo materiale di esecuzione dell’edificio, costruzione o impianto oggetto della legalizzazione.
La percentuale da applicare è:
- a) 10% se la legalizzazione è richiesta nel primo anno di validità della presente procedura;
- b) 12,5% se richiesto nel secondo anno;
- c) 15% se richiesto al terzo anno.
Tuttavia, sono previste riduzioni significative per i richiedenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche con una base imponibile inferiore.
7. Esistono eccezioni alla possibilità di accedere alla procedura straordinaria di legalizzazione?
Sono previste alcune eccezioni. Ad esempio, la procedura straordinaria di legalizzazione non si applica agli immobili, costruzioni o strutture soggette ad esproprio, o ubicate nel demanio pubblico.
In Araújo&Benetti siamo specialisti in diritto amministrativo, urbanistico e immobiliare, quindi non esitate a contattarci se avete bisogno di consulenza in questo settore.
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